Rakentamisen suunnittelu
Yleisesti rakentamista ohjaavat rakentamislaki (RakL 751/2023), alueidenkäyttölaki (AKL 132/1999), maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) sekä näihin liittyvät rakentamista koskevat asetukset ja määräykset. Lisäksi rakentamista ohjaavat paikallisesti asemakaavat, yleiskaavat, rakentamistapaohjeet sekä kunnan rakennusjärjestys.
Alapuolelle on koottu rakentamisen suunnitteluun liittyviä tärkeitä huomioitavia asioita rakentajien avuksi.
Rakennuspaikan rakennusoikeus
Rakennuspaikan rakennusoikeuden tulee aina perustua asema- tai yleiskaavaan, kunnan rakennusjärjestykseen tai kunnanhallituksen myöntämään poikkeamislupaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että sallittu rakentamisen määrä on aina määritetty erikseen jossain edellä mainituissa rakentamista ohjaavissa määräyksissä.
Asemakaavoitetuilla alueilla rakennusoikeus on määritelty asemakaavassa esitetyn tehokkuusluvun (e=) kautta, joka tarkoittaa rakennusoikeuden määrää suhteessa rakennuspaikan pinta-alaan. Yleiskaava-alueilla rakennusoikeus on vanhoilla rakennuspaikoilla määritetty kaavamääräyksissä, mutta uusilla rakennuspaikoilla noudatetaan rakennusjärjestystä. Kaava-alueiden ulkopuolella noudatetaan rakennusoikeuden suhteen rakennusjärjestystä.
Tyhjä kiinteistö ei ole automaattisesti rakennuspaikka, jolle rakentaminen olisi sallittua. Selvitä aina ensimmäisenä, onko kiinteistölle mahdollista rakentaa ja kuinka paljon tai vaatiiko rakentaminen poikkeamisluvan. Tarvittaessa rakennustarkastajalta voi pyytää selvitystä rakennuspaikan rakennusoikeuden määrästä.
Rakentamista ohjaavat kaavat, rakennusjärjestys ja rakentamistapaohjeet
Rakentamisen suunnittelun alkuvaiheessa tulee selvittää, miten kaavat, rakennusjärjestys tai rakentamistapaohjeet ohjaavat rakentamista kyseisellä alueella. Nousiaisten kunnassa voimassa olevat asema- ja yleiskaavat on koottu sähköiseen kaavakarttaan.
Kaavat ja rakentamistapaohjeet voivat antaa tarkkojakin määrityksiä esimerkiksi rakennuksien ulkonäköön tai pintamateriaaleihin liittyen. Rakennusjärjestys puolestaan täydentää ja tarkentaa lakien ja asetusten antamia määräyksiä. Rakennusjärjestys antaa mm. ohjeita eri toimenpiteiden luvanvaraisuudesta, rakentamisen sallitusta määrästä ja sijoittumisesta eri kunnan osa-alueille. Rakennusjärjestys antaa ohjeita myös piha-alueiden rakentamiseen, rakennustyön aikaisiin järjestelyihin sekä rakennuskohteen ja sen ympäristön ylläpitoon.
Nousiaisten kunnan rakennusjärjestys, 24.6.2014 alkaen
Nousiaisissa on laadittu rakentamistapaohjeita Karhunperkon ja Linnamäen asemakaava-alueille. Voimassa olevat rakentamistapaohjeet löydät sivulta ”lomakkeet ja ohjeet”.
Kunnan eri osa-alueet
Asemakaava-alue
Asemakaava-alueella rakentamista ohjaa voimassa oleva asemakaava ja sen kaavamääräykset sekä rakennusjärjestys. Asemakaavassa määritetään yleensä rakennuspaikan käyttötarkoitus, sallittu rakentamisen määrä, kerroskorkeus, rakennusten ja katuliittymien sijainti sekä annetaan ohjeita rakennuksen ulkonäköön ja pihajärjestelyihin liittyen. Lisäksi joillain asemakaava-alueilla on erikseen laadittu rakentamistapaohje, jonka ohjeet täydentävät asemakaavan merkintöjä ja määräyksiä.
Yleiskaava-alue
Yleiskaava-alueella rakentamista ohjaa voimassa oleva yleiskaava ja sen kaavamääräykset sekä rakennusjärjestys. Yleiskaava on asemakaavaa yleispiirteisempi maankäytön suunnitelma, jossa määritetään yhdyskunnan eri toimintojen ja osa-alueiden sijoittuminen kunnassa. Yleiskaavan kaavamääräyksissä annetaan lisäksi määräyksiä esimerkiksi sallituista toimenpiteistä ja rakentamisen määrästä eri alueilla.
Jos suunniteltu rakentaminen ei ole yleiskaavan mukaista, vaatii se erillisen poikkeamisluvan.
Kaava-alueiden ulkopuoliset alueet (suunnittelutarvealue)
Kaava-alueiden ulkopuolella rakentamista ohjaa kunnan rakennusjärjestys. Rakentamattomalle kaava-alueen ulkopuoliselle rakennuspaikalle rakentaminen edellyttää rakentamisluvan yhteydessä useimmiten suunnittelutarveharkintaa, joka tarkoittaa käytännössä sitä, että selvitetään rakennuspaikan soveltuminen suunniteltuun rakentamiseen.
Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Suunnittelutarvealuetta koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa.
Ranta-alueet
Ranta-alueiksi luetaan kaikkien vesistöjen, kuten merien, järvien ja jokien viereiset alueet. Ranta-alueen leveys vaihtelee vesistön- ja maasto-olosuhteiden mukaan. Ranta-alue ulottuu rantaviivasta sisämaahan päin niin pitkälle kuin asutuksella on vaikutusta vesistöön.
Ranta-alueille rakentaminen vaatii pääsääntöisesti aina poikkeamisluvan, mikäli alueen rakentamista ei ole yleis- tai asemakaavassa määritetty. Rakennusjärjestyksessä on annettu määräyksiä ranta-alueelle rakentamisesta.
Muut erityisalueet
Rakennushankkeen suunnittelussa tulee ottaa huomioon myös erityisalueet ja -pisteet, kuten pohjavesialueet, luonnonsuojelualueet, muinaismuistokohteet, pilaantuneet maa-alueet sekä merkittävät kulttuuriympäristöt ja maisemat. Rakentamisen sijoittuminen näille alueille saattaa vaikuttaa suunnitteluun tai jopa estää rakentamisen tai toimenpiteen suorittamisen kokonaan.
Erityisalueet on merkitty kaavoitetuilla alueilla asema- ja yleiskaavoihin. Tarkempia tietoja mahdollisista omiin rakennushankkeisiin liittyvistä erityisalueista voi tiedustella myös rakennustarkastajalta.
Suojellut rakennukset ja rakennusryhmät
Nousiaisten kunnan alueella on valtakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä rakennuksia ja rakennusryhmiä, jotka on merkitty rakennusperintölain perusteella suojelluiksi. Ennen näihin rakennuksiin tai niiden ympäristöön kohdistuviin toimenpiteisiin ryhtymistä, on aina syytä olla ensin yhteydessä rakennustarkastajaan, jotta voidaan selvittää varmuudella millaiset toimenpiteet ovat sallittuja.
Yhteydessä kannattaa olla myös Varsinais-Suomen alueelliseen vastuumuseoon, joka tarjoaa tietoa ja asiantuntijapalveluita kulttuuriperinnöstä. Lisäksi se antaa neuvoja rakennusten ja kulttuuriympäristön hoitoon ja korjaukseen.
Rakentamisen luvanvaraisuus
Rakentamislupaa edellyttävät hankkeet on kerrottu rakentamislain 42 §:ssä. Rakennushankkeen luvanvaraisuuteen voivat lisäksi vaikuttaa hankkeen laajuus, sijainti ja sen vaikuttavuus ympäristöönsä. Luvanvaraisuudesta vapautetuista hankkeista voit lukea lisää: Rakennusvalvonnan tiedote luvanvaraisuudesta vapautetuista rakennushankkeista.
Tarve rakentamisluvalle kannattaa tarkastaa hyvissä ajoin ennen hankkeen aloittamista, koska lupien hakemiseen tarvitaan yleensä suunnittelijoita, suunnitelmia ja lisäksi myös luvan käsittelylle ja lainvoimaiseksi tulemiselle on syytä varata riittävästi aikaa.
Tutustu erilaisiin lupamuotoihin sivulla ”rakentamisen luvat ja ilmoitukset” ja lupien hakemiseen sivulla ”luvan hakeminen ja käsittely”.
Pääsuunnittelijan ja rakennussuunnittelijan hankinta
Rakentamislupaa edellyttävässä rakentamishankkeessa on oltava pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija, jotka toimivat rakentajan tukena rakennushankkeen suunnitteluun liittyvissä asioissa. Pääsuunnittelijan ja rakennussuunnittelijan hankkimisesta vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvä.
Pääsuunnittelija kannattaa olla hankittuna jo hyvissä ajoin, koska häneltä voi saada arvokasta tietoa ja ohjeita rakennuspaikan valintaan ja sen huomioimiseen suunnittelussa. Pääsuunnittelija voi lisäksi avustaa lupahakemuksen täyttämisessä ja lupahakemuksen liitteiden hankkimisessa.
Pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija voivat olla yksi ja sama henkilö. Suunnittelijan pätevyysvaatimukset on määritetty rakentamislain 83 §:ssä. Pääsuunnittelijan ja rakennussuunnittelijan tehtävistä ja velvollisuuksista on kerrottu enemmän sivulla ”rakennushankkeen osapuolet ja vastuut”.
Työnjohtajat
Rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä on oltava rakennustyötä johtava vastaava työnjohtaja sekä, hankkeesta riippuen, erityisalojen työnjohtajia. Yleisimmät erityisalan työnjohtajat ovat kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston (KVV) rakentamisesta vastaava työnjohtaja sekä ilmanvaihtolaitteiston (IV) rakentamisesta vastaava työnjohtaja. Ennen rakennusluvan myöntämistä työnjohtajia ei ole vielä välttämätöntä hankkia, mutta mitä aikaisemmassa vaiheessa rakennushanketta mukana on myös työnjohtajat, sitä enemmän myös suunnittelussa voidaan hyödyntää heidän ammattitaitoaan. Pätevältä työnjohtajalta on mahdollista saada arvokkaita neuvoja suunnitteluun rakennustyön toteutuksen näkökulmasta.
Rakennushankkeeseen vaadittuja työnjohtajia on käsitelty tarkemmin osiossa ”rakennushankkeen osapuolet ja vastuut”.
Rakennuspaikan pohjaolosuhteet ja perustamistapa
Rakennuspaikan pohjaolosuhteet on syytä selvittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa rakennushankkeeseen ryhdyttäessä, jotta rakennuksen perustamistapa ja sen mahdolliset kustannusvaikutukset saadaan selville. Pohjaolosuhteet selvitetään yleensä pohjatutkimuksella, jonka yhteydessä laaditaan perustamistapalausunto. Jossain tapauksissa, jos pohjaolosuhteet ovat hyvin selvät, riittää pelkkä perustamistapalausunto.
Laadukkaassa perustamistapalausunnossa on tiedot maaperän laadusta ja kantavuudesta, suositellusta perustamistavasta ja käytettävistä maa-aineksista, pohjarakenteiden tiivistämisestä sekä rakennuspohjan kuivatuksesta ja routasuojauksesta.
Sähköliittymä
Nousiaisten kunnan alueella sähkön jakelusta vastaa Caruna Oy. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee olla sähköliittymien tilauksesta yhteydessä suoraan sähkönjakelijaan. Sähköliittymä kannattaa tilata rakennuspaikalle hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista.
Puhtaan veden hankinta ja jätevesien käsittely
Puhtaan veden hankinta ja jätevesien käsittely kiinteistöllä tulee selvittää heti suunnittelun alkuvaiheessa. Näihin liittyviin ratkaisuihin vaikuttavat rakennuspaikan sijainti ja mahdollisuudet liittyä kunnan vesijohto- ja viemäriverkostoon (vesihuoltolaitoksen toiminta-alue).
Vesi- ja viemäriliittymät vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella:
Nousiaisten kunnassa vesijohto- ja viemäriverkostosta vastaa toiminta-alueellaan Nousiaisten Vesi Oy, joka veloittaa vesi- ja viemärilinjaan liittymisestä liittymismaksuja voimassa olevan taksansa mukaan.
Asemakaavoitetuilla alueilla on pääsääntöisesti aina mahdollisuus liittyä kunnan vesi- ja viemäriverkostoon, mutta muilla alueilla liittymisen mahdollisuus on hyvä tarkastaa jo suunnittelun alkuvaiheessa. Huomioitavaa on, että vesihuollon toiminta-alueella sijaitsevan kiinteistön on vesihuoltolain (119/2001, 10 §) mukaan velvollisuus liittyä laitoksen vesijohtoon ja jätevesiviemäriin. Poikkeaminen tästä on mahdollista ainoastaan vesihuoltolain 10 §:ssä esitetyissä erityistapauksissa tai kunnan ympäristönsuojeluviranomaisen suostumuksella.
Nousiaisten Vesi Oy:n toiminta-alueet, liittymismaksut ja yhteystiedot löytyvät täältä.
Jätevesien käsittely vesihuoltolaitoksen toiminta-alueen ulkopuolella:
Viemäriverkostojen ulkopuolella kiinteistöllä syntyvät jätevedet on käsiteltävä Valtioneuvoston asetuksen 157/2017 (talousvesien käsittely viemäriverkostojen ulkopuolisilla alueilla) vaatimusten ja Nousiaisten ympäristönsuojelumääräysten mukaisesti. Kiinteistölle valitun jätevesien käsittelyjärjestelmän tulee täyttää puhdistusteholtaan asetuksen vaatimukset. Viemäriverkoston ulkopuolella yleisimpiä jätevesien käsittelyjärjestelmiä ovat pienpuhdistamot, maapuhdistamot ja umpisäiliöt.
Huomioitavaa on, että jätevesien käsittelyjärjestelmän valintaan vaikuttavat oleellisesti myös vesistöjen läheisyys ja pohjavesialueet.
Valonia tarjoaa maksutonta jätevesineuvontaa Varsinais-Suomen kuntien asukkaille. Neuvontaa saa lainsäädännön vaatimuksista sekä erilaisista jätevedenkäsittelymenetelmistä ja -laitteista, niiden kustannuksista, puhdistustuloksista sekä toimivuudesta.
Hulevedet
Hulevesillä tarkoitetaan rakennetulla alueella maan pinnalle, rakennuksen katolle tai muulle pinnalle kertyviä sade-, sulamis- ja perustusten kuivatusvesiä (alueidenkäyttölaki 103 §).
Kunta vastaa hulevesien hallinnan järjestämisestä asemakaava-alueella. Hulevesien hallinta voidaan järjestää joko aluerakentein (ojat, painanteet, rumpuputket yms.) tai hulevesiviemäriverkostolla. Uusille kaava-alueille rakennetaan pääsääntöisesti hulevesiviemäriverkosto, johon alueelle rakentavien on velvollisuus liittyä. Tarkasta mahdollisuus liittyä kunnan hulevesiviemäriverkostoon kunnan tekniseltä osastolta.
Kiinteistöjen sisäpuolella kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta. Kiinteistön hulevedet on johdettava kunnan hulevesijärjestelmään (ojat, painanteet, rumpuputket), jos niitä ei voi imeyttää kiinteistöllä tai jos niitä ei johdeta kunnan hulevesiviemäriverkostoon. Rakentamisella ei saa lisätä hulevesien valumista rakennuspaikan rajan yli eikä hulevesiä saa johtaa jätevesiviemäriin. Uudis- ja lisärakentamisen yhteydessä hulevesien johtaminen on järjestettävä siten, että ympäristölle aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa.
Tieliittymä
Asemakaava-alueella kiinteistölle johtavien tieliittymien sijainti on määritetty asemakaavassa. Rakennusjärjestyksessä on annettu määräyksiä mm. tieliittymän leveydestä ja määrästä rakennuspaikalla.
Rakennettaessa asemakaava-alueiden ulkopuolelle ja liityttäessä valtion hallinnoimiin maanteihin, vaaditaan erillinen liittymälupa. Liittymälupaa haetaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta (ELY).
Mikäli liitytään yksityistiehen, tulee tiekunnalta saada suostumus liittymiseen. Suostumus tarvitaan myös muilta maanomistajilta, mikäli tie on suunnitteilla rakentaa heidän kiinteistöjensä kautta. Käyttöoikeus tulee molemmissa edellä mainituissa tilanteissa merkitä rasitteeksi kiinteistörekisteriin.
Ennen rakentamisluvan hakemista rakennuspaikalla sallitut toimenpiteet
Ennen rakentamisluvan hakemista, on kiinteistöllä sallittu suoritettavaksi sellaisia toimenpiteitä, joilla edistetään hankkeen suunnittelua. Hyväksyttyjä toimenpiteitä ovat:
- puuston ja muun kasvuston harvennus
- pohjatutkimuksen tekoon liittyvät työt
- pienimuotoinen maankaivu, jonka tarkoituksena on selvittää rakennuspaikan pohjaolosuhteita (esim. koekuoppa)
Puiden kaadossa on kuitenkin huomioitava kaavoissa ja rakentamistapaohjeissa annetut määräykset mahdollisesti säilytettävistä puista ja niiden määrästä.